こんにちは、営業サポートのNです！

前回、区分所有建物についての基本を学びました。

 

今回は、区分所有建物の謄本の中に登場した【敷地権】にスポットを当てていきたいと思います！

 

区分所有権と敷地利用権

 

区分所有建物の中の専有部分を所有する権利が　【区分所有権】　です。

分譲マンションの1室を購入する際には、区分所有権を得ることになります。

 

マンションの一室に住むということは、マンションの建っている敷地にも権利を持っていなければなりません。

これを【敷地利用権】といいます。

敷地利用権には、所有権や賃借権、地上権などの種類があります。

 

敷地利用権が所有権の場合、敷地はそれぞれの区分所有者全員が【共有】しているとされています。

ちなみに賃借権、地上権の場合は【準共有】というそうです。

 

 

敷地権とは？？

 

分譲マンションなどの区分所有建物を所有する際、

建物の所有権(区分所有権)だけでなく、マンションの建っている敷地を利用する権利（敷地利用権）、

2つの権利が必要となることが分かりました。

 

そして、この2つの権利が一体であるとする権利形態のことを【敷地権】といいます。

 

「一体」とはどういう意味？？

 

区分所有権と敷地利用権が一体となっているということを言い換えると

 

「マンションの1室を持っている人が、

区分所有権を残してマンションの建っている敷地の一部だけを売却することは出来ない」ということ。

（もちろん逆に専有部分だけの売却もできません！）

分譲マンションはひとつの敷地に建っています。

マンションの区分所有権だけ持っていても、その敷地にたいする権利がないと

敷地の不法占拠になってしまいますよね！((+_+))

 

 

謄本にも「一体」して記載されている！

 

前回、区分所有建物の謄本を見てみました。

 

通常、建物は建物、土地は土地で登記がされています。

区分所有建物の謄本には、土地の権利である敷地権についても記載があります。

まさに区分所有権と敷地利用権が一体となっています！

 

改めて見てみましょう！

 

敷地権の設定がされている敷地の所在・面積等の情報が記載され、

一番下の表題部で敷地権の持分割合が記載されています。

 

よくわからないまま見ると、情報が多くて頭が追いつきませんでしたが、、

「一体」と考えれば、ぐっと理解しやすくなりますね!(^^)!

 

敷地権という形態が生まれた理由

 

敷地権が登記された区分所有建物の謄本は、そこに敷地の情報も記載されているため、

個別に土地の謄本を確認する必要はありません。

 

そもそも、この敷地権という形態が生まれた背景がポイントのようです👆

 

以前は、戸建同様、区分所有建物であっても、

建物は建物、土地は土地と、それぞれ別個の登記がされていました。

 

さて分譲マンションを想像してみましょう。

建物1棟に対して、数十戸、大規模なマンションであれば100を超える部屋があります。

そのそれぞれに区分所有権が存在するのです。

 

各部屋に売却や相続などの権利の移転があります。

建物は一部屋ごとの登記なのでそこまで多くはなりませんが、、、

土地はそれぞれの部屋のすべての権利の移動が記載されます。

 

所有権移転に伴い、抵当権設定も同時に、、となると、土地の謄本は頻繁に書き換えられ、莫大な量に！！

処理も大変なものになることが想像できますね(+_+)

実際に、この登記の煩雑さゆえに、間違いや漏れなども起きていたようです。

これらの背景から、昭和58年の法改正により【敷地権】の概念がうまれたというわけでした(^^)/

 

まとめ

区分所有権と切り離せない敷地利用権を敷地権という、ということが分かりました！

 

ただし、区分所有建物の中には敷地権登記がされずに、

戸建同様、土地は土地、建物は建物、、と登記されているものも少なからずあり、非敷地権というそうです。

 

権利関係の複雑さや、マンション管理組合での反対などが原因となっているそう。

区分所有建物の取引の際には、念のため土地の登記簿もしっかりチェックしておくようにしたいと思います！

 

それでは、また来年～🌞